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物業價格“試水”市場化定價- 為行業發展提供空間 轉變觀念仍是關鍵
物業價格“試水”市場化定價- 為行業發展提供空間 轉變觀念仍是關鍵
2015-02-06 作者: 瀏覽量:2492次 打印該頁

新年伊始,國家發改委宣布放開多項商品和服務價格,其中頗為引人關注的是非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務價格將走市場化定價之路。雖然政府方面強調,放開價格同時將加強監管,但記者日前在采訪中發現,面對物業費“松綁”,多數業主最擔心的是價格上去了,服務質量卻難以保證。業內人士認為,物業費的市場化定價有利于物業管理行業健康發展,但還需要完善的法律機制配合以及物業公司和業主雙方的觀念調整。

  現狀:低繳費率難以維持正常運營

  物業管理服務費包括物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費。根據《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》和《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準》,普通住宅小區物業管理基本服務費實行政府指導價,開發建設單位、業主大會與物業服務企業在協商確定物業管理基本服務費時可在標準價格基礎上進行浮動,上下浮動幅度不得超過20%?;縞枋┥璞溉粘T誦醒し?,由開發建設單位、業主大會與物業服務企業根據本小區具體情況據實測算,自行協商確定。

  談到物業費價格放開這一話題,已經在物業行業工作了18年的天津某物業服務有限公司負責人吉總對此持肯定態度,“這個政策的出臺是一種積極的嘗試,有利于通過市場的調節,在物業公司與業主之間搭建起有效的溝通平臺,緩解目前存在的一些物業與業主間的問題”。

  無論是物業公司還是業主自身,談到物業費時都有自己的苦衷:物業公司由于入不敷出,希望提高價格;而部分業主因不滿意服務質量,不甘心繳納費用。根據天津市房管局的統計,截至2014年年底,本市市內六區物業費收繳率不足80%。如果將范圍擴大至全市各區縣,這個比例將會更低。但根據吉總在物業行業的經驗來看,一般的物業公司只有確保收繳率在92%—95%時才能維持公司日常運營?!拔鏌倒駒謐齠凼?,前期會根據社區的大小、戶數等具體情況,配備一定的安保人員、綠化技術人員,再通過成本的核算制定相應的物業管理收費標準?!奔芴寡?,資金實力雄厚、特別是有地產商背景的物業公司,為了維護自身的品牌形象,往往不惜虧本經營,但是對于一些中小型的物業管理企業,則會以提供更低質量服務的方式來應對管理費的不足。

  業內:物業費放開有利于行業發展

  在市場化的定價機制下,最顯著的特點就是物業費需要業主和物業公司協商定價,這將促使業主和業主委員會更積極地參與到社區治理當中,在物業服務定價上掌握了主動權,物業公司價格上浮須經業主委員會同意。從另一方面來看,如果物業服務不到位,業主委員會同樣有權要求降價。這對于物業服務企業自身發展提出了更高要求,讓物業服務企業與業主之間的關系更緊密地結合在一起。

  與此同時,伴隨著物業費的提高,物業公司將有更多的資金用于社區的管理和維護,從長期來看,將影響住宅小區的品質,影響房產的保值增值。而通過市場化的定價方式,將逐步形成業主和物業公司雙向選擇、自由協商的定價機制,高端客戶對于物業管理的需求將得到釋放,高端小區的物業管理費將出現一定幅度的提升,對于高端物業服務絕對是利好消息。

  吉總認為,高端物業關注的應該是如何讓品牌保值增值?!拔鏌刀緣夭姆床感в藪?,根據業內統計,目前這一比例已接近30%,而在一些高端項目中,這一比例能達到35%”,吉總坦言,收費標準不再被限定后,一些品牌物業公司肯定會考慮提高價格,同時也會提高服務質量?!八孀派釧降牟歡咸嶸?,業主的需求也在不斷提升,高端物業需要做的就是業主需要什么我們就提供什么,只要能滿足其日常需求,合理地提升物業價格也能得到業主認可”。他同時指出,物業費低的小區,就要由低等級的物業公司去管理,但物業服務業是勞動密集型行業,有實力的大公司會有規模效益,在競爭中占優勢,一些小企業在未來就可能倒閉。

  業主:擔心服務品質跟不上漲價幅度

  價格放開,業主的利益能否得到維護?這是老百姓最關心的問題。家住塘沽區洞庭路的業主李先生去年其所在小區更換了新的物業公司,物業費也每個月上調了0.5元,但令他氣憤的是小區的物業服務卻沒有改進?!敖魴∏牡纜誹乇鸕唪?,物業倒是找來工人用沙子、磚塊、水泥暫時進行了修葺,可是剛過了3個月,修好的道路又變得坑坑洼洼,這維修根本就是治標不治本?!薄罷俏鏌搗巖膊灰歡芑煥春梅瘛背晌磯嘞窶釹壬謊囊抵髯畬蟮鬧室?,很多業主都擔心,在物業公司普遍虧損的背景下,新規定只是給了一些物業公司漲價的理由,無法保證漲價后就會有更好的服務。

  河東區成林道附近一小區物業工作人員沈娟在接受采訪時表示,根據她工作2年多的經驗來看,物業和業主雙方調整觀念、增加溝通也是未來促進物業品質提升的關鍵之一?!耙抵饔胛鏌滌械忝芤埠苷?,關鍵是大家要好好溝通,互相理解。業主應該轉變隨意拖欠物業費的觀念,因為這個行業本身就是需要先支付費用再享受服務的,這就建立在雙方信任的基礎上。而從物業角度來看,應該隨時向業主公示物業費的用處,做到公開透明。對于業主不滿意的地方,也應該及時進行調整”。沈娟建議,除了業主很容易看到的衛生、綠化、保安工作,如果物業公司能把賬單、工作內容曬出來,或者組織業主參觀小區的大型設備維護等隱性工作,就會更容易取得業主的信任。

  在吉總看來,這種擔心多數來源于業主自身的臆想,實際上,由于物業公司價格上浮須經業主委員會同意,如果物業服務不到位,業主委員會同樣有權要求降價,這是對業主權益的有效?;?,也能敦促業主積極參與到社區事務的管理之中。

  未來:人性化智慧社區成物業趨勢

  物業價格放開引發的思考更多的還是集中于物業服務行業未來的發展方向和趨勢,什么樣的服務才能滿足業主的需求?什么樣的模式才能達到智慧社區的標準?如何通過互聯網思維促進物業服務更加便捷和方便?

近兩年,國內房地產商集中掀起了一陣移動互聯網熱潮,意圖通過移動互聯網整合周邊業務,而社區App幾乎已成為很多地產商或物業的標準配置。去年,萬科推出了一款社區生活App “住這兒”,主要用戶為萬科業主、住戶群體,通過手機軟件打造物業服務、社區交流與商圈服務平臺的O2O閉環商業。通過手機,用戶可以清晰掌握所在小區的最新公告、熱點事件,還可以自己發起相關活動,分享養狗經驗、美容美發信息,甚至連生活中房屋報修、郵包收寄、投訴建議等基礎功能都整合進了手機App中,業主只要在家動動手指,就能輕松提交自己的服務訴求。除了上述萬科推出的“住這兒”外,龍湖地產、花樣年、綠城也紛紛推出了自己的App項目,未來地產將從住宅開發商向城市產品供應商轉變,并適應移動互聯網時代。

  在吉總看來,不管未來科技手段如何發展,要做好物業服務始終要從“人性化”角度著手?!凹虻ダ此?,就是客戶需要什么你就提供什么,并不是說所有前沿或者先進的就都是好的,重要的是因地制宜。始終按照業主習慣和接受的方式去選擇合適的服務方式,這才是關鍵?!?/SPAN>

本文來源:今晚網-今晚報